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免租期在写字楼租赁中应该如何灵活应用?

文章出处: 人气:发表时间:2019-03-01 10:26
对于第一次租写字楼的人来说,在租赁过程中肯定会碰到各种各样的问题,例如装修期、免租期、车位租金、付款方式、租金上涨、续租等等,这些问题和选择写字楼、装修写字楼比起来也有的一拼。所以今天我们就挑一个给大家详细讲讲,写字楼租赁的一个重要筹码:免租期。
免租期在写字楼租赁中到底有哪些灵活应用呢?


 写字楼

1、央企国企中的应用
据说有很多的国企和央企,他们的楼房是不和中介合作的,当然还包括了一些总部的楼房,因此在这样的严格预算制的体制下,这些空置的楼房如何处理是一个大问题。这时候国企和央企的写字楼或是园区空置出来,而又要和中介合作,中介费到底该怎么处理?要知道如果预算没有中介费,是很难审批中介佣金的。
 
这时候有的领导就会变通,提前和中介打好招呼,告诉他们:“在我们这成交,我们给中介费,但是中介费不由我们出。”让中介从客户手里拿佣金,因为考虑到可能拿起来比较困难,这时候免租期就派上用场了,可以多给客户一个月免租期一切就都解决了。
 
2、首批入驻客户或优质客户可以谈条件
租金的灵活应用对于写字楼租赁的一些大业主来说是有很大的优势的。
对于大业主而言,在意的是整个楼宇的收益,那么动辄十几二十万的楼宇体量,决定收益的主要由两个因素:租金价格、租赁速度。
 
这是两个矛盾体;需要找一个价格合适,租赁速度极快的结合点。
如果定下一个价格下来,一般价格可谈空间就不大了,一个报价5块的房子,你很难砍价看到4块;这时候免租期的作用就来了。
比如一个高品质的五百强客户,预算不能高出报价,但是我们也不能因为客户有一些原则性的突破,这时候可以稍微放松一些免租期条款,这样面价没变,但是实际价格是给到实实在在的优惠。
怎么个算法呢?比如你们谈到5块钱是最低价了,客户说,总部这边批不了,你们这又没有人气,我们最多接受4.6;这时候你可以和客户说:我跟领导申请下看看,能不能给您一些免租期,按照签两年,给两个月免租期,那么实际价格是:5乘以24/26=4.61;这样就差不多接近客户的预算了。


 写字楼

3、两种免租期
免租期有两种,一种叫做期内免租期,比如合同约定租期是12个月,在这12个月内,免租期是1个月,租户实际支付租金是11个月。
还有一种叫做期外免租,比如合同约定租期12个月,业主额外再给租户1个月的免租期,实际使用年限拉长,租户实际支付12个月的租金,市场一般也称之为装修期。
 
说到底,名义上写字楼的免租期,实际上是指业主给租户的装修、搬家、整理和清洁的时间,这个时间无具体行规,一般视业主和开发商,以及客户品质决定,具体情况还需要诸位在工作中多想解决办法,毕竟成交第一嘛。


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